大北京规划拉动天津经济火爆背后需冷静铜盆

大北京规划拉动天津经济 火爆背后需冷静

无论是北京开发商到天津投资，还是天津房地产项目瞄准北京市场，京津两地的房地产已经露出了苗头，而这个苗头，与目前越来越被关注的“大北京经济圈”、“环渤海经济圈”有着密不可分的联系。

“大北京经济圈”呼之欲出

“八十年代看珠三角，九十年代看长三角”，在以广州、深圳为核心的珠江三角洲经济圈和以上海、南京、杭州为核心的长江三角洲经济圈，极大地推动了中国经济增长之后，“二十一世纪看环渤海”，再次成为专家们普遍看好的趋势。

“不谋万世者，不足以谋一时；不谋全局者，不足以谋一域”，这是主持“大北京规划”的吴良镛院士在前不久河北省召开的一个地区协调会上引用的话，他认为不能单从城市看城市，要从城市地区的综合发展来看城市，区域的优势不能得到应有的发展，不利于城市本身发展，也不利于区域发展。从世界范围看，日本的“大东京经济圈”、德国的“大柏林经济圈”、法国的“大巴黎地区”、英国“大伦敦地区”，都对当今的国际经济竞争起到举足轻重的作用，而“大北京经济圈”的发展却远远落后于其他地区。

早在八十年代，中央就提出了沿海三大城市经济圈的发展战略，珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈已经成为中国经济发展最快的两大区域经济板块，但是，以北京、天津为核心的环渤海经济圈却迟迟未能启动。究其原因，行政色彩浓厚、城市定位不明、功能重叠，是阻碍环渤海经济圈发展的重要原因。

京津互通优势明显

2001年，国务院批准了“大北京规划”，明确北京、天津在区域经济中各自的功能和定位，天津将充分发挥其人力资源丰富、资本存量大、科技产品出口及在港口经济上的优势等良好条件，以开放的心态自觉融入大北京经济圈。

2008年奥运会足球主会场设在天津，京津两地的国际机场完成合并，京津空港实现直航，北京六环已经临近天津……越来越多的迹象将两个超大城市联系在一起。

今年全国两会上，天津市发改委主任李亚力表示，国家已经把京津冀地区的经济发展作为区域经济的重要组成部分，列入了国家十一五规划。目前制约三地一体发展的诸多问题，如产业结构雷同、空间布局分散、分工尚不明确、要素流动不够通畅……都将得到较好的解决。

与此同时，两会期间，天津代表团还以整团名义向大会提交了《关于恳请国务院批准天津市滨海新区整体发展规划的议案》，其核心内容是，将京津塘高速公路两侧的北京亦庄开发区、廊坊开发区、武清开发区、北辰开发区、天津滨海新区在高科技产业方面连成一体，建设京津塘高速公路高新技术产业带。

联手共建三地受益

目前，京、津、冀三地，正在筹划三地市长联席会议，以商讨三地一体的发展战略。北京和天津已与去年年底达成交通合作意向，计划除京津塘高速公路之外，再增建京津高速公路南、北两个通道。南通道与河北省相关地区城镇布局和综合交通运输网络相衔接，主要解决北京至华东方向的过境交通问题。北通道起于北京，止于天津北塘，主要为加强京津两市经济发展重点区域的联系。目前，北通道已经动工。

与此同时，天津和北京之间还在酝酿一条高速城际铁路。据天津媒体近日披露，天津市政府成立了京津城际铁路客运专线建设领导小组及其办公室，目前客运专线的规划走向已经确定，正抓紧进行前期工作。按照规划，京津城际铁路客运专线长115公里，预计投资123亿，实现京津间公交化运输，设计运行时间30分钟。

天津的发展也将使房地产受益匪浅。预计，仅城际铁路一个项目建成，在天津居住北京上班的模式将被更多人接受，将给天津房地产市场带来一定需求。

虽然天津房地产目前的形势喜人，大量外地开发资金在涌入，本土市场购房热情在涌动，但此时房地产业内却并没有高枕无忧，而是考虑着背后隐藏的问题。

天津房地产还能火多久

“天津房地产还能火多久？”这个问题最近一直困扰着阳光100天津公司总经理助理林波。受困扰的不仅仅是林波，不少开发商都在开心地迎来楼市火爆的同时，暗自担心这个问题。

开发商们这样担心，很有道理。毕竟房地产开发不同于其他商品生产，市场的需求波动信号很快就会反馈到生产领域，并及时作出生产调整。房地产较长的开发周期注定生产领域的反应要滞后于市场供需变化信号的变化。也就是说，当开发商看到市场供需发生变化，作出开发计划，并投入开发生产时，可能市场的供需信号已经再次变化了。

目前房地产市场的火爆，并不意味着一年以后这个市场依然火爆，开发商做出开发计划，往往依赖于对第二年、第三年的市场判断。因此，天津房地产市场究竟能火多久，自然成为开发商们最关心的事情。

值得注意的是，天津2003年商品房销售1022万平方米，其中现房销售790万平方米，同比增长40%；存量房销售688万平方米，比去年同期增长95%。与此同时，去年拆迁房屋400万平方米，保守估计，这400万平方米的拆迁量将带来至少800万平方米的市场需求。也就是说，天津去年的商品房销售大部分来自于拆迁带来的刚性需求，而不是持续的市民改善住房条件带来的需求，很可能导致市场消化不良。

有业内人士指出，拆迁带来的住宅需求是暂时的，要真正使天津房地产活跃起来，最根本的还是经济繁荣，老百姓手中有钱，自然就会敢于买房、乐于买房，卖了旧房换新房，这样才能形成一个真正的良性循环。

房价上涨会带来什么

天津楼市在短短半年内上涨幅度高达20%，当政府、开发商都在为房地产市场的火爆而兴奋时，来自业内的另一种声音，却为这种兴奋泼了盆冷水。

这位天津房地产资深人士不愿披露他的身份姓名，但是，他从经济学层面进行的思考的确值得注意。

该人士提出，天津的房子涨幅如此之高从表面上看，是需求的剧增，和供应的骤减相碰撞形成的。城市建设拆迁带来了巨大的市场需求，但与此同时，所有土地进入公开交易后，政府的土地供应没有及时跟上，导致不少原本应该去年开发的项目不得不推迟到今年，这样，无形中造成市场供应量的减少。正是在这种供需很不平衡的情况下，天津房地产才迎来了百年不遇的火爆，房地产价格才会如此飙升。但是，当开发商们赚得盆满钵满、开心不已时，老百姓却要为这飙升的房价买单。

“但是这种房价的上升，完全是可以避免的！”

该人士提出质疑，既然政府要在2003年如此大规模地拆迁，为什么不提前告知市场？以让市场有所准备，当拆迁完成后，市场上已经有足够面积的房子供应了，供需平衡的情况下，房价自然涨不起来。让老百姓在改善了住房条件的同时，也没有更多地支出。

该人士同时提出，在市场经济环境下，政府的作用应该是预测经济的发展方向，而非参与经济运营的操作层面，也就是说，政府的角色应该是市场的风向标，而非市场的管家。但是，从天津市房地产开发目前的局面看，政府却一直试图做一个有着良好用心的管家，事无巨细，都要过一遍手。尽管是好心，但是，好心并不意味着一定有好的结果。

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